Cổ phiếu VHM là một trong những cổ phiếu hàng đầu của thị trường chứng khoán Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Công ty Cổ phần Vinhomes là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại Việt Nam. Vinhomes phát triển các loại hình bất động sản như nhà ở, khu công nghiệp, trung tâm thương mại và khu nghỉ dưỡng.
Cổ phiếu bất động sản trong đó có VHM đã có thời kỳ hoàng kim với hiệu suất đầu tư hàng trăm phần trăm vào những năm 2020, 2021. Liệu chu kỳ tiền rẻ phía trước có xuất hiện lại những thời kỳ như thế? Cổ phiếu VHM có những lợi thế gì và đang được thị trường định giá ra sao? Xin mời các bạn cùng tham khảo bài viết của mình nhé.
Hiểu biết chung về Ngành bất động sản.
Tính chu kỳ và nhạy cảm của cổ phiếu bất động sản.
Bất động sản là ngành có tính chu kỳ rõ rệt. Thị trường không tăng mãi mà vận động theo các giai đoạn lặp lại. Chu kỳ đó gồm: bùng nổ, chững lại, suy thoái và phục hồi. Khi nền kinh tế tăng trưởng, nhu cầu mua nhà tăng. Người dân có việc làm và thu nhập tốt. Họ có xu hướng đầu tư vào bất động sản. Giá nhà đất nhờ đó mà tăng lên. Ngược lại, khi kinh tế suy yếu, nhu cầu giảm. Người dân thắt chặt chi tiêu. Thị trường bất động sản trở nên trầm lắng.
Bất động sản cũng rất nhạy cảm với những thay đổi của nền kinh tế. Nếu lãi suất thấp, người dân dễ vay tiền mua nhà. Thị trường sẽ sôi động. Nếu lãi suất cao, chi phí vay tăng. Người mua ngần ngại hơn. Thị trường gặp khó khăn. Ngoài ra, yếu tố như tốc độ tăng GDP hay tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng mạnh. GDP tăng thì thị trường tích cực. Thất nghiệp tăng thì thị trường tiêu cực.
Bất động sản cũng cần thời gian phát triển và hấp thụ. Một dự án có thể mất vài năm để hoàn thiện. Việc đầu tư bất động sản vì thế thường chịu ảnh hưởng bởi kỳ vọng tương lai. Nhà đầu tư cần đoán được thị trường đang ở đâu trong chu kỳ. Việc mua sai thời điểm có thể khiến giá trị tài sản giảm mạnh.
Tiêu chí lựa chọn một cổ phiếu bất động sản?
Doanh nghiệp nên có quỹ đất sạch lớn.
Quỹ đất sạch được hiểu là quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
Khi nắm trong tay quỹ đất sạch trong tay thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ có cơ sở để triển khai dự án mà không bị vướng pháp lý. Triển khai dự án càng nhanh thì được ghi nhận lợi nhuận càng sớm theo quy định Luật kế toán.
Quỹ đất có vị trí tiềm năng tại địa phương.
Đây là yếu tố quyết định giá trị các dự án bất động sản trong tương lai. Sốt đất tại địa phương thường là nguyên nhân trực tiếp nhất dẫn đến việc tăng giá cổ phiếu các doanh nghiệp nắm giữ bất động sản tại khu vực đó.
Cổ phiếu Vinhomes cũng không ngoại lệ. Từ Tháng 2/2025 – 5/2025, cổ phiếu VHM đã tăng khoảng 65%. Nguyên nhân trực tiếp nhất có thể kể đến cơn sốt giá đất và giá chung cư diễn ra trước đó ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sau đó lan ra các tỉnh thành khác.
Trong bối cảnh đó thì Vinhomes đồng loạt mở bán rất nhiều các đại dự án. Ở Hà Nội là Vin Cổ Loa và Vin Đan Phượng, ở TP Hồ Chí Minh là Vinhomes Central Park Tân Cảng, Vinhomes Golden River Ba Son và Vinhomes Grand Park Quận 9. Các tỉnh thành khác có thể kể đến như Vinhomes Thanh Hóa mở bán các phân khu chung cư Vinhomes K Park Thanh Hóa, Kyoto, Sentosa, Victoty, … và nhiều tỉnh thành khác.
Thông tin cơ bản về cổ phiếu Vinhomes.
- VHM hiện đang niêm yết trên sàn HOSE và là 1 trong những cổ phiếu có tỷ trọng lớn trong VN30.
- Số lượng cổ phiếu đang lưu hành của cổ phiếu VHM khoảng 4 107 triệu cổ phiếu.
- Với thị giá 62300 đ/cp ngày 26/4/2025 thì vốn hóa của cổ phiếu VHM khoảng 255 nghìn tỷ đồng – là 1 bluechip chính hiệu.
- Tỷ lệ free float của cổ phiếu Vinhomes khoảng 19%, ở mức khá. Công ty mẹ VIC sở hữu 73.51% VHM nhưng trên thực tế con số đó có thể cao hơn.
Ban lãnh đạo của VHM.
Ban lãnh đạo được xem như là linh hồn của 1 doanh nghiệp. Tư duy và tầm nhìn của họ là thứ quyết định sự phát triển của doanh nghiệp, sự cam kết với cổ đông của họ là thứ để bạn có quyết định đầu tư vào cổ phiếu đó hay không. Nên khi tìm hiều một cổ phiếu thì mình nghĩ việc xem xét kỹ ban lãnh đạo là việc cần thiết. Trong khuôn khổ bài viết về cổ phiếu VHM, mình sẽ điểm qua những vai trò chủ chốt chính trong công ty.
Chủ tịch HĐQT của Vinhomes là ông Phạm Thiếu Hoa. Ông Hoa sinh năm 1963 và được bổ nhiệm chủ tịch từ 5/2022. Ngoài vị trí chủ tịch HĐQT của Vinhomes, ông còn liên quan đến khá nhiều công ty bất động sản khác như:
- Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Sài Đồng (mã SDI – CT HĐQT);
- Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội (NHN – TV HĐQT và PTGĐ);
- CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hồ Tây (Ho Tay RDI JSC – TVHĐQT);
- CTCP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Thành phố Hoàng Gia (TV HĐQT).
Tổng giám đốc là bà Nguyễn Thu Hằng. Bà Hằng là em vợ của tỷ phú Phạm Nhật Vượng. Ông Phạm Nhật Vượng cũng nằm trong HĐQT của Vinhomes.
Nhìn chung cổ phiếu VHM mới được niêm yết năm 2018 theo chiến lược mở rộng của ông Vượng, tuy nhiên nó đã thừa hưởng kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản của Vingroup từ nhiều năm trước, trải qua ít nhất 1 chu kỳ đầy đủ của nền kinh tế.
Nền tảng cơ bản và định giá của cổ phiếu VHM.
Theo số liệu của BCTC HN KT 2024 thì cổ phiếu VHM hiện đang có khoảng 565 nghìn tỷ tổng tài sản. Trong đó:
- Tiền 28 780 tỷ, chiếm khoảng 5%.
- Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tài sản của VHM là Phải thu, khoảng 276k tỷ (tỷ trọng khoảng 49%). Trong đó:
- Phải thu ngắn hạn là 168 405 tỷ. Trong đó phải thu của khách hàng 19k tỷ, trả trước cho người bán ngắn hạn 23k tỷ. Phải thu khác 117k tỷ thì là tiền đã tạm ứng để GPMB và đã tạm ứng theo HĐ hợp tác trong hệ sinh thái Vin.
- Phải thu dài hạn là 107 670 tỷ. Trong đó chủ yếu là phải thu khác, cũng là các khoản liên quan đến việc đã tạm ứng GPMB và hợp đồng hợp tác.
- Hàng tồn kho 54 696 tỷ, chiếm khoảng 9.6%. Trong đó chủ yếu là lượng hàng bđs của các dự án đang xây dựng và 1 phần nhỏ các dự án đã xây dựng xong nhưng chưa bán hết.
- Khoản mục lớn tiếp theo trong tổng tài sản của cổ phiếu Vinhomes là Tài sản dở dang dài hạn, khoảng 82k tỷ (14.5%) bao gồm các dự án chuẩn bị triển khai là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, KĐT ĐH Quốc tế ở Hóc Môn, …
- Tài sản ngắn hạn và dài hạn khác tổng khoảng 70k tỷ (khoảng 12%) chủ yếu là các khoản đặt cọc để GPMB và triển khai dự án hình thành trong tương lai với ma trận các công ty con trong hệ sinh thái của Vin.
Đối ứng với tài sản là nguồn vốn. Trong đó vốn chủ là 220k tỷ (khoảng 39%), còn lại là vay nợ 81k tỷ (khoảng 14%) và phải trả khác với các công ty con trong hệ sinh thái cũng như khách hàng (tỷ trọng nhỏ).
Nhìn chung, điểm nổi bật nhất trong cơ cấu tài sản của cổ phiếu VHM là sự liên quan với các công ty khác trong hệ sinh thái tạo thành một ma trận phức tạp. Điều này tạo nên hệ quả tất yếu là sẽ có rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp định giá RNAV để định giá cổ phiếu VHM.
Định giá cổ phiếu VHM.
Như đã trình bày ở trên, đặc thù của phương pháp định giá RNAV là sử dụng rất nhiều giả định để giải quyết các biến số khó lường như giá thị trường của bất động sản trong các giai đoạn khác nhau, chi phí phát triển dự án và chi phí vay vốn. Trong khi các quỹ đất của Vinhomes lại liên quan rắc rối đến các công ty trong hệ sinh thái hoặc các công ty liên kết. Nên mình sẽ không dùng phương pháp này để định giá cổ phiếu VHM.
Thay vào đó mình sẽ sử dụng phương pháp P/E và loại trừ đi các rủi ro bằng cách tạo vùng đệm trong phương pháp tính. Bản chất của phương pháp P/E là dựa trên lãi suất phi rủi ro, hiệu suất lợi nhuận của Vinhomes phải đạt 1 mốc nào đó đủ hấp dẫn để dòng tiền chuyển sang đầu tư vào nó thay vì phương án gửi bank quốc doanh với lãi suất phi rủi ro.
Ngành bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi vậy theo phương pháp riêng của mình thì P/E xứng đáng của VHM chỉ khoảng 7.5 tương đương với E/P khoảng 13%. Mức giá hiện tại khoảng 59,000vnd/cp của cổ phiếu VHM được xem là đúng giá (P/E = 7.62). Ở thời điểm 7-9/4/2025, giá VHM về tận 45,000đ/cp (P/E về 5.8) là lúc cổ phiếu này cho điểm mua tốt.
Tất nhiên mức định giá này chỉ có ý nghĩa từ thời điểm mình nói (cuối tháng 4/2025) trở về trước, thậm chí từ Q4/2024 khi giá đang 39 thì cũng có thể phân tích được như thế này. Lúc đấy P/B thậm chí còn dưới 1. Việc cần làm là mua vào cổ phiếu VHM và đợi dòng tiền có lý do để hoạt động. Và lúc bắt đầu có thông tin Vin bán dự án Đan Phượng và Cổ Loa cháy bảng hàng là khoảng thời gian giá cổ phiếu VHM tăng mạnh nhất.
Từ thời điểm này trở đi thì lại phải xem xét và ước lượng lợi nhuận trong tương lai. Mức giá 59,000đ/cp của cổ phiếu VHM là còn dư địa tăng trong tầm nhìn hết 2025, sang 2026. Tuy nhiên giá cổ phiếu không thể có chuyện tăng 1 mạch, khi đạt ngưỡng mới nó phải lùi lại để cân bằng và tích lũy rồi mới tăng tiếp. Những pha lùi lại đó sẽ xuất hiện điểm mua nếu VHM đang trong watchlist của bạn. Trong quá trình đó tin tức về vĩ mô, về ngành, về doanh nghiệp đóng vai trò là chất xúc tác.
Lời kết.
Việc xem xét kế hoạch lợi nhuận trong tương của những cổ phiếu dạng như VHM chỉ đóng 1 phần trong việc ra quyết định đầu tư. Thời điểm manh nha thông tin đại dự án mang lại doanh thu khủng cho công ty thường sẽ quyết định phần lớn hiệu suất tăng của cổ phiếu.
Bởi vậy hiểu biết về ngành nghề, kiến thức định giá và timing được dòng tiền là 3 yếu tố quan trọng để bạn có thể đạt được một thương vụ đầu tư thành công với cổ phiếu bất động sản nói chung hoặc cổ phiếu VHM nói riêng.
Mặc dù cổ phiếu VHM không phải là cổ phiếu ưa thích của mình nhưng khi cần phân tích, mình cũng có thể đưa ra những góc nhìn khách quan cho khách hàng. Nếu bạn thích định hướng đầu tư theo cách mình phân tích thì có thể để mình đồng hành cùng bạn nhé. Bằng cách mở tài khoản chứng khoán chỗ mình:
- HSC (chính là HCM). Link mở tài khoản online: https://register.hsc.com.vn/?cid=0019210260
- VPS – Link mở tài khoản online: https://openaccount.vps.com.vn/?MKTID=B702
- Mirae Asset – Liên hệ mình hướng dẫn chi tiết.
Phương thức liên hệ:
- Mobile/Zalo/Telegram: 0916 43 9922 – Mr Nguyễn Chiến
- Facebook cá nhân: https://www.facebook.com/nguyenchien1001/
- Nhóm zalo cộng đồng: https://zalo.me/g/zfqbcw247
- Nhóm telegram cộng đồng: https://t.me/+jBB_QbReBdlhNDQ9
